2013年9月13日金曜日

住宅ローンに対する個人的な不満



 最初に全く関係ありませんが愛知県岡崎市のゆるキャラ、というよりキモキャラのオカザえもんの画像をはっつけます。というのも先月に岡崎市を訪問した際にいろいろ彼のグッズを眺めましたが、初見のインパクトだけであれば奈良のせんと君にも負けず、Tシャツでも買って帰ろうかなと思ったからです。結局買わなかったけど。

 そうしたどうでもいいことは置いといて本題ですが、前回の記事で私は銀行と不動産業に対して規制緩和が必要だと主張したのですが、このような主張をした最大の理由というのも今日のお題に掲げている住宅ローンです。住宅ローンの仕組みについては一から説明しませんが、あくまで個人的な印象として、日本の住宅ローンはいくらなんでも銀行側に都合のいい慣習がまかり通亭やしないかと前々から感じており、今日はその辺の主張をかいつまんで説明します。

 まず私が日本の住宅ローンに対して疑問を持ったのは、2007年にアメリカで起きたサブプライムローン問題からでした。サブプライムローンとは低所得層に向けた住宅ローンに対する債務保証なのですが、2007年にこのサブプライムローン対象の住宅ローンで一斉に解約が続いたことにより信用不安が増し、翌年のリーマンショックへと続いていくこととなります。
 私が当時に注目したのはそうしたサブプライムローンの仕組みより、アメリカの住宅ローンの仕組みでした。具体的に何が日本と違うのかというと、住宅ローンの債務者、要するに銀行からお金を借りて家を買った人は住宅ローンが払えなくなった際、その抵当となっている住宅のキーを銀行に還すことで残りの支払いが免除されるそうです。つまり、お金を返せなくなったら家を出ていけばそれでローンは残らないというわけです。

 このような仕組みだったからこそサブプライムローン問題が大きくなったという背景もあるのですが率直に言ってアメリカの制度の方が金融業務上、正しいのではないかという印象を覚えました。わざわざ説明するまでもありませんが日本の住宅ローンだと、債務者が失職したり不意な事態に遭遇してローン返済が出来なくなったとしてもローンの支払い義務は必ずついて回ります。そのせいともいうべきか災害などによって住宅を失って新しい家に移ったとしてもローンがついて回り、最悪の場合だといわゆる二重ローンを抱え込まざるを得なくなります。

 このような日本の住宅ローンの仕組みを考えるにつけ、少なくとも住宅ローンにおいて日本の銀行は債務者が自己破産しない限りほぼ確実に返済と利鞘を得られることとなり、行ってしまえばノーリスクで収益を受けられるのではないかと思います。となると銀行としては債務者の所得がどの程度だろうと金を貸した分だけ儲けられるのであれこれ言っては貸してしまう……という風になるのではないかと前から思ってるわけです。 

 私は別に金融業の連中が利鞘収入を取ることについては何も問題がないとは思いますが、自分たちはノーリスクで儲かる一方で債務者に二重ローンのリスクを持たせるというのはなんか納得いかず、この辺で何かしら規制をかける必要があるのではないかという気がします。具体的には、債務者が住宅ローンの返済を中途で放棄する際、銀行側はローン額のうち一定割合を債務放棄しなければならないとか。こうすれば審査とかも厳しくなってリスク的に面白味も出るんじゃないかな。

 ついでに書くと日本の住宅慣習では仮に新築の家を5000万円で購入した際、その家をすぐに売却するとなるとその売却額はほぼ半額の2500万円にまで落ち込むことが多いです。そりゃ新品と中古では後者の価格が下がるのは当然と言えば当然ですが、それにしたって日本の不動産価格の下落っぷりはやや異常なように思え、この辺も何かしら改正するように制度を整える必要があるんじゃないかと思います。でないと新築物件ばかり売られ、よくいうビルト&スクラップ方式で古い住宅は活用せずに新しい住宅ばかり作ってしまうことになりかねません。もっともこう言っている傍で、古い住宅は丸ごと薙ぎ払って中国みたいに高層マンションをどんどん作った方が効率良いよねとか友人によく話すのですが。

2 件のコメント:

  1. 住宅ローンと言えば、上海の不動産はいつ購入しますか?最近、不動産価格は再び上昇していますよ。

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    1.  今の調子だとあと5年くらいは上がりそうだよね。買っといたら得かもしれなけど、外国人じゃ買いづらいな。

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コメント、ありがとうございます。今後とも陽月秘話をよろしくお願いします。

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